Kiểm tra khối lượng hoàn thiện: 7 lỗi hay gặp và cách rà nhanh

Khối lượng hoàn thiện có rất nhiều đầu mục nhỏ: tường xây theo từng loại gạch và bề dày, tô trát, bổ trụ, lanh tô, sơn, ốp, len, trần, chống thấm… Sai sót có ở mọi bước, từ đọc bản vẽ, lấy kích thước, chọn chiều cao, đến nhập công thức và cộng tổng. Bước thao tác nào cũng có thể sai. Hay gặp nhất là lấy sai chiều cao, quên trừ phần chiếm chỗ, tính trùng giữa hai công tác, nhân tầng điển hình cho cả những tầng khác thiết kế, và lỗi ngay trên bảng tính.

Bài này dành cho QS nhà thầu khi cần kiểm tra lại bảng khối lượng hoàn thiện trước khi đưa vào hồ sơ thanh toán, dù bảng đó do mình lập, do nhân sự mới, nhà thầu phụ hay đơn vị thuê ngoài gửi.

Kiểm từ tổng quan đến chi tiết

QS mới thường mở bảng tính ra là dò từng dòng. Cách này chậm và dễ sót, vì một cách tính sai ở căn mẫu sẽ lặp lại ở hàng trăm dòng giống nhau. Nên làm ngược lại: xem các con số tổng trước, chỗ nào bất thường mới đi vào chi tiết. Một số cách kiểm tổng quan QSTV hay dùng:

• So các tầng và các căn cùng loại. Tầng giống nhau phải ra cùng một số. Tầng nào lệch mà bản vẽ không khác gì thì kiểm trước. Tầng nào bản vẽ khác mà số lại giống hệt tầng điển hình là dấu hiệu đã nhân nhầm.
• Xem tỷ lệ giữa các công tác. Tô tường ngoài so với xây tường ngoài xấp xỉ 1. Tô trong nhà so với xây thường khoảng 1,2–1,6 lần, vì tường giữa tô hai mặt còn tường biên tô một mặt. Lát gạch so với cán nền cũng xấp xỉ 1…
• So với khối lượng hợp đồng. Đầu mục nào chênh nhiều so với BOQ, hoặc bằng 0, phải có lý do.
• Tính tay lại một căn mẫu có đủ phòng ngủ, WC, lô gia. Căn mẫu đúng thì cách tính đúng.
• …

Các con số tổng ổn rồi mới rà đến 7 lỗi chi tiết dưới đây.

7 lỗi chi tiết hay gặp

1. Xây, tô, sơn dùng chung một chiều cao

Tường xây chỉ lên tới đáy dầm hoặc đáy sàn tầng trên. Cùng một tầng cao 3,2 m, đoạn tường dưới dầm cao 600 mm chỉ xây 2,6 m, còn đoạn dưới sàn dày 200 mm xây 3,0 m. Sơn chỉ tính đến cao độ trần. Tô trong nhà, nếu bản vẽ không ghi riêng, thường lấy đến trần cộng thêm khoảng 10 cm.

Cách kiểm: chọn vài đoạn tường, xem mặt bằng kết cấu tầng trên để biết đoạn đó nằm dưới dầm nào. Với tô và sơn, đối chiếu cao độ trần trên mặt cắt.

2. Quên trừ phần chiếm chỗ, quên cộng má cửa

Tường xây phải trừ ô cửa và các cấu kiện bê tông nằm trong tường: lanh tô, bổ trụ, giằng tường, gờ chân tường WC… Các cấu kiện này đã có đầu mục riêng, không trừ là tính hai lần. Tô và sơn cũng trừ ô cửa, nhưng phải cộng thêm má cửa. Má cửa nhỏ từng chỗ, nhân với vài nghìn ô cửa của cả tòa nhà thì không nhỏ.

Đọc kỹ mô tả BOQ. Có BOQ ghi lỗ mở nhỏ (ví dụ dưới 1 m²) đã bao gồm lanh tô, có BOQ ghi foam đỉnh tường đã nằm trong đơn giá tường. Cùng một bản vẽ, BOQ khác nhau thì cách tính khác nhau.

3. Không tách tường theo loại gạch và bề dày

Tường gạch nung, tường gạch không nung (AAC), tường 100, 150, 200 mm, tường ngoài nhà và tường trong nhà là các đầu mục khác nhau, đơn giá khác nhau. Gộp chung thì tổng m² có thể vẫn đúng nhưng thành tiền sai. Tô trát cũng vậy: tô tường gạch nung, skimcoat tường gạch không nung, trát khu vực ốp gạch là các đầu mục riêng.

4. Tính trùng giữa sơn và ốp

Tường WC, bếp đã ốp gạch thì phần đó không sơn. Bảng sơn lấy cả mặt tường rồi bảng ốp lại tính thêm phần ốp là trùng. Chiều cao ốp lấy theo mặt đứng WC, không mặc nhiên lấy đến trần.

5. Len chân tường và đá ngạch cửa

Len tính theo mét dài, trừ bề rộng mọi cửa đi, kể cả cửa kỹ thuật, cửa thang máy, cửa thoát hiểm. Cửa sổ không trừ. Đá ngạch chỉ có ở cửa đi. Phần sàn trong lòng cửa đã lát đá ngạch thì không tính thêm vào gạch lát.

6. Trần và chống thấm thiếu phần đứng

Trần thạch cao giật cấp phải tính thêm phần đứng của giật cấp. Trần WC, lô gia dùng loại chống ẩm, phải tách khỏi trần thường. Chống thấm sàn WC, ban công còn phần hắt lên chân tường, khu tắm đứng còn chống thấm lên cao hơn. Đây là phần hay sót nhất vì không nhìn thấy trên mặt bằng.

7. Nhân tầng điển hình cho cả tầng khác thiết kế

Tầng đầu của nhóm điển hình, tầng lánh nạn, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng có căn hộ đổi loại đều phải tính riêng. Một tầng lánh nạn có thể khác hẳn tầng thường cả về tường, sàn lẫn trần.

Ngoài 7 lỗi trên: lỗi ngay trên bảng tính

Cách tính đúng nhưng bảng tính vẫn có thể ra số sai: dòng tổng không cộng những dòng mới chèn thêm, ô số gõ tay đè lên công thức, công thức kéo xuống bị lệch dòng, nhập kích thước mm vào cột đang tính bằng m, đơn vị bảng tính khác đơn vị BOQ…

Cách kiểm: cộng tổng theo hai đường, theo tầng và theo đầu mục, hai kết quả phải bằng nhau. Lọc những ô là số gõ tay trong cột lẽ ra phải là công thức. Xem các giá trị lớn nhất, nhỏ nhất trong từng cột kích thước để bắt số bất thường.

Ví dụ: hai lỗi nhỏ trong một phòng ngủ đã lệch gần 24%

Một phòng ngủ thông thủy 3,6 × 4,2 m, chiều cao tầng 3,3 m, trần thạch cao ở cao độ 2,9 m. Phòng có một cửa đi 0,9 × 2,2 m và một cửa sổ 1,2 × 1,4 m. Sơn tường tính đến cao độ trần và trừ ô cửa. Chu vi phòng là 2 × (3,6 + 4,2) = 15,6 m.

Một phòng chênh gần 10 m². Lỗi này nằm trong căn mẫu thì sẽ lặp lại ở mọi căn và mọi tầng điển hình. (Số liệu ví dụ.)

Bảng khối lượng nộp đi nên kèm theo gì

• Danh mục bản vẽ đã dùng, ghi rõ lần phát hành.
• Diễn giải chi tiết đến từng tầng, từng đoạn tường: dài, cao, phần trừ.
• Danh sách điểm chưa rõ (RFI): chỗ nào bản vẽ thiếu kích thước, đang tạm tính theo căn cứ nào, chờ ai trả lời.

Khi bị hỏi lại ở khâu giải trình, ba thứ này giúp trả lời nhanh mà không phải tính lại từ đầu.

Câu hỏi thường gặp

1. Tầng giống nhau mà khối lượng lệch nhau một chút thì có cần kiểm không?

Có. Hai tầng giống nhau về bản vẽ thì khối lượng phải bằng nhau. Lệch dù nhỏ nghĩa là có dòng thiếu, dòng thừa hoặc công thức khác nhau giữa hai tầng, và lỗi đó thường lặp lại ở những tầng khác.

2. Tỷ lệ tô trong nhà so với xây vượt khoảng 1,2–1,6 thì đã chắc là sai chưa?

Chưa chắc. Tầng có nhiều vách bê tông phải tô hoặc mài thì diện tích tô tăng mà không có tường xây đi kèm. Tường gạch không nung làm skimcoat tách đầu mục riêng thì tô giảm. Lệch thì phải giải thích được. Không giải thích được mới đi vào chi tiết.

3. Kỳ trước đã được duyệt, giờ mới phát hiện sai cách tính ở căn mẫu thì làm sao?

Không sửa hồ sơ đã duyệt. Sửa cách tính ở căn mẫu, rà lại mọi tầng, mọi căn đã nhân theo căn mẫu đó, rồi đưa lũy kế về số đúng ở kỳ đang làm, kèm ghi chú lý do. Phát hiện càng muộn thì phần điều chỉnh dồn vào một kỳ càng lớn.

4. Bản vẽ thiếu kích thước thì xử lý thế nào?

Không tự đặt số rồi coi như đã chốt. Tạm tính theo căn cứ gần nhất, ví dụ cửa cùng mã ở tầng khác, ghi vào danh sách RFI và cập nhật khi thiết kế trả lời.

QSTV nhận bóc tách và kiểm tra khối lượng hoàn thiện

Công ty TNHH QS Thiên Việt (QSTV) bóc tách khối lượng hoàn thiện cho nhà cao tầng và dự án biệt thự, liền kề: xây tô, bổ trụ, lanh tô, giằng, sơn, ốp, len, trần, chống thấm… Bảng tính diễn giải đến từng tầng, từng căn, kèm bản vẽ khối lượng để đối chiếu và danh sách điểm cần làm rõ. Bộ hồ sơ dễ giải trình, nhà thầu tự giải trình được hoặc giao QSTV giải trình cùng.

Sắp nộp hồ sơ hoàn thiện mà chưa có thời gian rà lại bảng tính? Gửi QSTV link bộ bản vẽ, BOQ và phạm vi cần làm. Bản vẽ chưa đủ bộ cũng được: có mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt là QSTV báo được phạm vi, thời gian và chi phí.

Chỉ cần hỏi nhanh một câu? Gọi 0911 690 553 hoặc email contact@qstv.vn · Gửi hồ sơ nhận báo giá