Cách bóc tách khối lượng hoàn thiện tại vị trí giao vật liệu

Ngày 11/11/2026

Bóc tách khối lượng hoàn thiện khó nhất ở những chỗ hai vật liệu gặp nhau: chân tường có len, tường WC nửa ốp nửa sơn, cửa giữa sàn gỗ và sàn gạch, trần có giật cấp. Đo sai mặt, sai điểm dừng ở những vị trí này là khối lượng thiếu hoặc trùng.

Bài này đi theo đúng trình tự bóc tách hoàn thiện một căn hộ: chia phòng, đọc bảng vật liệu, đo đúng mặt, rồi xử lý từng vị trí giao nhau.

Bước 1: Chia phòng và gắn mã vật liệu

Mỗi căn chia theo phòng: phòng khách, phòng ngủ, WC, bếp, lô gia, ban công… Mỗi phòng tra bảng vật liệu hoàn thiện của thiết kế để biết sàn, tường, trần dùng loại gì. Bảng tính nên ghi luôn mã vật liệu theo bản vẽ, ví dụ sàn F2.1, tường WF1.0, trần C2.0, để người kiểm tra đối chiếu thẳng với bảng vật liệu.

Phòng nào có hai loại vật liệu trên cùng một mặt thì tách thành hai vùng ngay từ bước này.

Bước 2: Đo đúng mặt

Đây là chỗ hay sai nhất. Tô đo theo mặt tường xây. Cán nền, lát gạch, ốp và sơn đo theo mặt đã tô, tức kích thước thông thủy sau hoàn thiện. Nếu lấy kích thước mặt tường xây để tính lát, ốp, sơn thì phải trừ đi bề dày lớp tô hai bên.

Chênh lệch mỗi phòng chỉ vài phần trăm, nhưng nhân cho hàng nghìn phòng thì đủ thành một con số bị bắt lỗi khi giải trình.

Bước 3: Xử lý từng vị trí giao vật liệu

Chân tường: len và sơn

Len tính theo mét dài, trừ bề rộng cửa đi. Sơn tường phải trừ phần chiều cao len chân tường, nếu không phần đó vừa có len vừa có sơn. Tường ốp gạch đến sàn thì không có len.

Tường WC: ốp, sơn và chống thấm

Phần ốp lấy theo chiều cao trên mặt đứng WC, trừ cửa. Nếu thiết kế không ốp kín đến trần, phần tường còn lại phía trên ốp mới tính sơn. Phần tường ốp có lớp trát riêng (trát khu vực ốp gạch), không tính tô và sơn thông thường. Chân tường WC còn có chống thấm hắt lên, thường 300 mm, khu tắm đứng chống thấm cao hơn theo chi tiết.

Cửa giữa hai loại sàn

Cửa giữa phòng ngủ sàn gỗ và hành lang lát gạch thường có đá ngạch. Phần lòng cửa tính đá ngạch, hai bên tính sàn của từng phòng đến mép đá. Với các dự án, cửa sổ thường không lát gạch bậu cửa. Một số nhà ở riêng lẻ, tùy thiết kế, mới có lát bậu cửa sổ. Bề rộng đá ngạch đi theo bề dày tường nên cần tách loại.

Trần: giật cấp, khe rèm, trần chống ẩm

Trần giật cấp, khe rèm, khe hắt sáng đều có phần mặt đứng, phải tính thêm vào trần hoặc theo mét dài nếu BOQ tách riêng. Trần WC, lô gia dùng loại chống ẩm, tách khỏi trần thường. Có trừ nắp thăm trần hay không thì theo quy định tính toán của dự án.

Những chỗ dễ quên

  • Tường phía sau tủ bếp, tủ áo, tủ đầu giường: xem thiết kế hoàn thiện đến lớp nào (chỉ bả, sơn lót hay sơn phủ).
  • Ron âm, ron dương trên mặt tường: tính vào diện tích sơn (cộng thêm hai cạnh của ron), hoặc tính theo mét dài nếu BOQ có đầu mục riêng tính theo md.
  • Vị trí ốp đá, sơn gai, sơn dầu trên cùng mặt tường: trừ khỏi sơn nước.

Ví dụ: một WC 1,6 × 2,2 m

Kích thước theo mặt tường xây 1,63 × 2,23 m, tô dày 15 mm mỗi bên nên thông thủy còn 1,60 × 2,20 m. Ốp tường cao 2,35 m, trần chống ẩm ở cao độ 2,60 m, cửa đi 0,8 × 2,1 m, chống thấm hắt chân tường 300 mm.

Công tác Diễn giải Khối lượng
Lát nền (đo theo mặt đã tô) 1,60 × 2,20 3,52 m²
Lát nền nếu đo nhầm theo mặt tường xây 1,63 × 2,23 3,63 m² (dư 3%)
Ốp tường 7,60 × 2,35 − 0,8 × 2,1 16,18 m²
Sơn phần tường trên ốp 7,60 × (2,60 − 2,35) 1,90 m²
Chống thấm sàn và hắt chân tường 3,52 + (7,60 − 0,8) × 0,3 5,56 m²

Chu vi thông thủy 2 × (1,60 + 2,20) = 7,60 m. Dư 3% ở một WC là nhỏ, nhưng một tòa vài trăm căn thì không nhỏ. (Số liệu ví dụ.)

Câu hỏi thường gặp

1. Khối lượng sơn tính một lớp hay nhiều lớp?

Thường tính theo m² bề mặt hoàn thiện. Số lớp bả, lót, phủ nằm trong mô tả và đơn giá đầu mục BOQ. Nếu BOQ tách riêng từng lớp thì diện tích các dòng thường bằng nhau.

2. Bản vẽ không vẽ nét len, không ghi chiều cao tô thì sao?

Len thường lấy theo chu vi sàn sát tường, cột, trừ cửa đi. Tô trong nhà nếu không ghi chiều cao thường lấy đến trần cộng khoảng 10 cm. Trước hết tìm trong bảng vật liệu hoàn thiện tường, sàn, trần và trong quy định tính toán của dự án. Không có thì lập phiếu RFI làm rõ với chủ đầu tư.

3. Phần tường sau tủ bếp, tủ âm tường có tính sơn không?

Theo thiết kế và quy định tính toán của dự án. Có dự án không sơn phần bị tủ che nhưng vẫn tô, có dự án ghi rõ sơn toàn bộ. Không có quy định thì ghi thành giả định và hỏi lại sớm, vì diện tích này nhân theo số căn là con số không nhỏ.

4. Sàn WC cán tạo dốc, chỗ dày chỗ mỏng thì tính cán nền thế nào?

Cán nền tính theo m² mặt cán. Chiều dày trung bình đã nằm trong mô tả đầu mục BOQ. Chỗ nào chiều dày thực tế khác nhiều so với mô tả, ví dụ sàn hạ cốt sâu, thì ghi chú riêng và làm RFI nếu cần điều chỉnh đơn giá. Chiều dày trung bình lấy từ cao độ hoàn thiện và cao độ phễu thu trên mặt cắt.

QSTV bóc tách khối lượng hoàn thiện theo từng căn, từng phòng

QSTV bóc tách khối lượng hoàn thiện cho nhà cao tầng và dự án biệt thự, liền kề. Bảng tính chia đến từng căn, từng phòng, ghi mã vật liệu theo thiết kế, kèm bản vẽ khối lượng để đối chiếu.

Nếu cần bóc tách hoàn thiện cho cả tòa theo từng căn, từng phòng, nhà thầu gửi cho QSTV link bộ bản vẽ, BOQ và phạm vi cần làm. QSTV sẽ xem hồ sơ và báo lại phạm vi công việc, thời gian thực hiện và chi phí. Bản vẽ chưa đủ bộ cũng không sao, nhà thầu cứ gửi phần đang có. Có mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt là QSTV đã báo giá được.

Nếu chỉ cần hỏi nhanh một câu, nhà thầu gọi 0911 690 553 hoặc email contact@qstv.vn để được tư vấn.

Gửi hồ sơ nhận báo giá